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Bail commercial : L’actualité du 1er trimestre 2022

Bail commercial : L’actualité du 1er trimestre 2022

Auteurs : Alice DELGADO, Fleur NOUGARET-FISCHER
Publié le : 12/04/2022 12 avril avr. 04 2022
Article du cabinet

De nombreuses modifications ayant été apportées récemment, il convient de faire le point sur l’actualité du bail commercial à la fin du premier trimestre de 2022.

I – Une modification de la formule de calcul de l’indice des loyers commerciaux 

Depuis mars 2022 et afin d’éviter une hausse des loyers démesurée et injustifiée, la formule de calcul de l’indice des loyers commerciaux a été modifiée.

Dorénavant seuls sont pris en compte l’indice de l’évolution des prix à la consommation à hauteur de 75% et l’indice du cout de la construction à hauteur de 25%. 

L’indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail anciennement pris en compte dans le calcul ne l’est plus. Le chiffre d’affaires prend en considération les ventes en ligne réalisées par internet, et venait augmenter sans raison économique le montant du loyer. La suppression de ce chiffre d’affaires dans la fixation du loyer va permettre de lutter contre les hausses des prix de loyers. (Décret 2022-357 du 14 mars 2022).

II – Un assouplissement dans l’appréciation de la validité des clauses d’indexation 

Il n’est pas rare qu’un bail commercial soit assorti d’une clause d’indexation pour permettre un ajustement du loyer. Elle permet de faire varier le loyer soit à la baisse soit à la hausse, selon un indice choisi par les contractants. 
Dans un récent arrêt (Cass. 3ème civ 12 janvier 2022, n°21-11.169), les juges sont venus assouplir le régime relatif aux clauses d’indexation.

Après avoir rappelé que toute clause d’indexation excluant une réciprocité de variation et ne prenant en considération que le cas d’une variation à la hausse était contraire à l’article L.145-39 du code de commerce et devait être réputée non écrite, elle affirme qu’en l’absence d’indivisibilité de la stipulation au reste de la clause, seule cette stipulation est réputée non écrite, le reste de la clause reste valide. 

Ainsi désormais dans une clause d’indexation seule la stipulation illicite est réputée non écrite, avec une exception pour le cas où la stipulation est indivisible du reste.

III – Précisions sur le délai pour demander l’indemnité d’éviction du locataire

L’action en paiement de l’indemnité d’éviction du locataire est soumise, comme toutes les autres actions en justice relatives au statut des baux commerciaux, à une prescription biennale. (Art. L.145-60 du Code de commerce). Le point de départ de cette prescription est la date de signification par le bailleur de son refus de renouvellement.

Dans un arrêt le bailleur avait signifié au locataire un refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité d’éviction. Il avait ensuite formé une action en validation du congé signifié au locataire. Le locataire avait attendu la fin de l’action pour demander paiement de l’indemnité d’éviction, soit 4 ans après la signification du refus.

Les juges sont venus préciser que l’action du bailleur en validation du congé n’interrompait pas le délai de 2 ans du locataire pour demander paiement son indemnité d’éviction, qui a donc perdu son droit à demander une indemnité (Cass 3ème civ 3 novembre 2021, n°20-20.219)

IV – Un élargissement du champ d’application du droit de préemption du locataire commercial 

Depuis longtemps déjà il est acquis que le locataire d’un local à usage commercial ou artisanal bénéficie d’un droit de préemption accordé par la loi. (Article L.145-46-1 Code de commerce). Cela signifie que dans le cas où le propriétaire du local souhaite le vendre, le locataire est prioritaire pour en acquérir la propriété.

Une personne physique peut bénéficier de ce droit de préemption, tout comme une personne morale. Ainsi une collectivité publique ou une société commerciale, en tant que locataire, peut avoir un droit de préemption.

La question s’est posée de savoir si l’article L.145-46-1 du code de commerce qui dispose : « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci », excluait de son champ d’application les locaux à usage de bureaux.

Les juges ont répondu que non (CA Paris 1er décembre 2021, n°20/00194) et ont accordé le droit de préemption au locataire de locaux à usage de bureaux.

V - Les apports de la loi 3DS en matière de droit de préemption sur les baux commerciaux situés en montagne 

La loi n°2022-217 du 21 février 2022 dite loi 3DS, relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale a pour objet de répondre concrètement aux besoins de chaque territoire. À ce titre elle a apporté des ajouts au régime actuel des baux commerciaux.

Afin d’accroître l’activité touristique en montagne et soutenir les saisonniers qui font un gros investissement pour proposer un hébergement aux voyageurs mais qui se retrouvent finalement une grande partie de l’année dépourvus de clients, la loi 3DS a instauré une cessibilité du droit de préemption du locataire commercial lorsque les biens loués sont des résidences de tourisme situées en zone de montagne. Le locataire peut ainsi céder son droit de préemption conféré par l’article L.145-46-1 du code de commerce à un établissement public, une société d’économie mixte, une société publique locale ou un opérateur agréé par l’état qui souhaiterait poursuivre l’exploitation. 
Composé d’avocats compétents en Droit des Affaires et de l’entreprise le Cabinet FISCHER est là pour vous accompagner et vous conseiller aussi bien dans la rédaction des baux commerciaux que dans leur exécution et dans le contentieux. 
Si vous souhaitez sécuriser vos relations contractuelles, n’hésitez pas à faire appel à nos experts pour vous conseiller. Contactez-nous ici.
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